基本から応用へ
貸地関係解消法−その2

  貸地関係の解消法としての応用6法は、以下の通りです。

  (1) 地主の底地と借地人の別の土地(更地)とを等価交換する。
(2) 地主の別の土地(更地)と借地人の借地権とを等価交換する。
(3) 等価交換手法によるマンションをディベロッパーが建設し、底地権・借地権分の専有床をもらい、それを地主と借地人が一定割合で分ける。
(4) 地主は底地を、借地人は借地権を各々別に地上げ業者に売却する。
(5) 地主は底地を底地買い専門業者へ売却し、その業者が借地人へ底地を売却する。
(6) 地主は相続で物納して、将来借地人は国から底地の払い下げを受ける。

前回のハートレポートでは、このうちの(1)と(2)を説明しました。今回は(3)以降について述べてみましょう。

  マンションディベロッパー(開発事業者)による等価交換手法とは、通常の場合、土地所有者が土地を提供し、その上にディベロッパーがマンションを建設し、土地所有者は、その土地の価格に見合った分だけディベロッパーから完成したマンションの提供を受ける方法です。つまり土地所有者は、その土地をいったんディベロッパーに売却して、その代金を完成したマンションという形で受け取るということです。
  この方法は立体買換えと言い、一定条件の下で、税務上無税で行うことが出来ます。貸地関係解消の応用6法の(3)は、この方法を応用したものと言えます。通常の立体買換えの場合の土地所有者の役割を地主と借地人が共同で演じるというわけです。
  地主は底地を、借地人は借地権をマンションディベロッパーへ売却し、ディベロッパーはその価格分の完成したマンションを地主あるいは借地人へ売却します。もちろんこの場合も原則として、税務上無税の特例を受けることが出来ます。
  この方法を採用する為には、地主と借地人の足並みを合わせなければなりません。そして地主と借地人は、土地代金の代わりにディベロッパーから受け取るマンションの専有床を分ける割合を事前に決めなければなりません。これには、一般に路線価図による底地・借地の比率によるのが良いと思いますが、マンション建築期間中の借地人の仮住居、仮営業所等の補償分も考慮に入れなければならない場合もあります。
  しかし、この方法が可能であれば、地主も借地人も一銭もお金がかからずに、新築マンションを手に入れることが出来ます。借地人は、自己居住用部分の他に、なお専有床が手に入れば、それを賃貸に出すこともできますし、またディベロッパーが分譲販売する際に、売却依頼して換金してしまうこともできます。
  一方地主は、従来の安かった地代の代わりに、手に入れた新築マンションを賃貸に出して、高収益の家賃を得ることが出来るでしょう。また相続が発生した際にも、相続税の支払いに必要であれば、マンションを売却することも自由に出来ます。子供達へ遺産分割するにも、それがマンションの数室であれば大変都合が良いと言えます。

  次に(4)は、この土地が運良く(?)再開発の対象地となり地上げが行われる場合、地主は底地を、借地人は借地権を各々別に地上げ業者へ売却するというものです。この様な状況に当たる土地は限られますが、もしこうした事態が生じたら、あまりゴネて再開発計画を壊してしまわない程度のところでサッさと話を付けて、他所へ転出するのが良策と思います。

  (5)は、地主が底地を底地買い専門業者いわゆる「底地屋」に売却します。そしてこの底地屋が借地人にこの底地を売却します。この場合、地主が借地人に直接売却すれば良いだろう、あるいは借地人にしても、地主から直接買い取る方法が安いのではないか、なぜこの方法が現実に行われているのか、と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。
  それは借地人にとっては地主は一人ですが、地主にとっては借地人が十数人あるいは何十人もいる場合があります。こうした大地主さんに相続が発生して、納税の為に急いでまとまったお金を作らねばならないと言った事情が生じた場合、相続が間近に予想される時などは、これらの貸地は急いで換金してしまう方が相続税の節税面で有利になる場合があるのです。そうした場合、底地買い専門業者に安くてもいいからまとめ売りしてしまいます。そして、この専門業者は買い取った後、個々の借地人に個別に売却していくのです。地主を生産者、借地人を個人消費者に例えれば、この業者は小売店で、地主から底地をまとめて安く仕入れて、借地人へ個別に利益をのせて販売するという関係になるのです。

  最後の(6)ですが、地主に相続が発生して、相続税を支払わなければならない場合、借地人に底地を買い取ってもらって、その代金で金納するか、その貸地を国へ物納するかしなければなりません。この時借地人が底地を買い取る資力があれば良いのですが、そうでない場合、地主は底地を物納することを希望します。
  底地の物納について、地主は借地人の承諾を得る必要はありませんが、実際には幾つかの点で借地人の協力を必要とします。その際もし借地人が地主の物納に対して協力せず、結果として物納できなければ、地主はそのことで借地人を恨む(?)でしょうから、将来、借地人が底地を買える資力が生じても、地主は売ってくれないかもしれません。一方、国が地主なら、借地人がその底地の払い下げを希望すれば、いつでも「時価」で払い下げを受けることが出来ます。そこで、いま底地を買い取ることができなくても、買える時が来たら、自分の判断一つでいつでも底地を買うことが出来るようにしておく為にも、地主を私人から国へ変えておくことは借地人にとっても有利と言えるでしょう。

  貸地関係の解消は、いずれの方法を選択するとしても、地主さん借地人さんにとって、何十年来の関係を清算終了するものです。「飛ぶ鳥跡を濁さず」と言います。単に事務的な「解消」ではなく、お互いが納得した円満な「快消」、お互いが「快勝」ということにしたいものです。

(株)ハート財産パートナーズ 林 弘明


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